Ermitteln Sie den wahrscheinlichen Marktwert des Objekts, d.h. zu welchem Preis das Objekt am Bewertungsstichtag auf einem freien Wettbewerbsmarkt verkauft werden könnte.

Der Wert von Immobilien wird in die folgenden Arten unterteilt:

  • Marktwert;
  • Investitionswert;
  • Katasterwert;

Der Investitionswert ist der Wert des Bewertungsobjekts für eine bestimmte Person oder Personengruppe gemäß den von dieser(n) Person(en) festgelegten Investitionszielen des Bewertungsobjekts.

Bei der Ermittlung des Investitionswerts eines Bewertungsobjekts wird der Wert für eine bestimmte Person oder Personengruppe unter dem Investitionszweck der Nutzung des Bewertungsobjekts – als Finanzinvestition gehaltene Immobilien – zur Erzielung von Einkünften in Form von Mieten und Wertsteigerungen ermittelt. Bei der Ermittlung des Investitionswerts muss, anders als bei der Ermittlung des Marktwerts, die Möglichkeit der Veräußerung zum Investitionswert auf dem freien Markt nicht berücksichtigt werden.

Bei der Ermittlung des Katasterwerts des Bewertungsobjekts wird der nach den Rechtsvorschriften für die Katasterbewertung ermittelte und genehmigte Marktwert durch Massenbewertungsverfahren bestimmt. Der Katasterwert wird von einem Gutachter ermittelt, insbesondere für steuerliche Zwecke.

Grundsätze der Bewertung

Bei seiner Arbeit lässt sich der Immobiliensachverständige von einer Reihe von Grundsätzen leiten:

  • Benutzerprinzipien – spiegeln die Sichtweise des Endbenutzers wider;
  • Grundsätze des externen Marktumfelds;
  • Grundsätze, die sich auf den Gegenstand der Immobilie beziehen;
  • Das Prinzip der besten und effizientesten Nutzung.

Es gibt verschiedene Ansätze für die Bewertung von Immobilien aller Art, die von professionellen Gutachtern verwendet werden:

  • vergleichender Ansatz;
  • den Kostenansatz;
  • Einkommensansatz.

Für jeden der 3 Ansätze gibt es spezifische Methoden.

Der Einkommensansatz

Das Ertragswertverfahren zur Immobilienbewertung basiert auf der Ermittlung des Immobilienwerts durch Berechnung der erwarteten Erträge aus dem Eigentum (der Nutzung) der Immobilie. Dieser Indikator ist sehr wichtig, da er es Ihnen ermöglicht, den Wert der Immobilie langfristig vorherzusagen.

Das Ertragswertverfahren ist in der heutigen Bewertungspraxis eine der am häufigsten verwendeten Methoden zur Immobilienbewertung.

Ein kostenbasierter Ansatz

Der Kostenansatz (vermögensbasierter Ansatz) ist eine Reihe von Bewertungsmethoden, bei denen der Wert eines Objekts gleich der Summe des Bodenwerts und der Reproduktionskosten (Wiederbeschaffungskosten) aller Einbauten abzüglich der kumulierten Abschreibungen und des Werts der Verbindlichkeiten ist, d. h. der Wert eines Objekts hängt von den Kosten für die Herstellung eines ähnlichen Objekts ab. Dieser Ansatz wird bei der Bewertung von freistehenden Gebäuden, Häusern und Unternehmen angewandt.

Ein vergleichender Ansatz

Ein vergleichender Ansatz ist eine Reihe von Methoden zur Schätzung des Wertes eines Bewertungsobjekts auf der Grundlage eines Vergleichs des Bewertungsobjekts mit analogen Objekten des Bewertungsobjekts, für die Preisinformationen verfügbar sind. Ein Objekt, das analog zu einem Bewertungsobjekt ist, ist ein Objekt, das dem Bewertungsobjekt hinsichtlich seiner wichtigsten wirtschaftlichen, materiellen, technischen und sonstigen wertbestimmenden Eigenschaften ähnlich ist.

Methode des Umsatzvergleichs

basiert auf einer statistischen Beobachtung und Faktorenanalyse des Marktsegments, zu dem die zu bewertende Immobilie gehört.

Die wichtigsten Schritte bei der Anwendung der Methode:

– Die Position des Objekts, die Wahl des Marktsegments, zu dem das Objekt gehört, unter Berücksichtigung der Most Effective Use Analysis;

– Marktanalyse;

– Faktorenanalyse;

– die Wahl der Analoga;

– Kostenrechnung.