Das Verfahren für den Kauf einer Immobilie auf Sardinien

Seit 2018 hat das Interesse von GUS-Bürgern an italienischen Immobilien zugenommen, was auf die günstigen Preise auf dem Markt zurückzuführen ist, auch auf Sardinien. Das Verfahren für den Kauf in Italien ist nicht einfach und kann für Personen, die kein Italienisch sprechen und sich nicht auskennen, sehr verwirrend sein. Der italienische Immobilienmarkt ist gesetzlich geregelt, und alle Verfahren müssen in Übereinstimmung mit dem Gesetz für Transaktionen mit Ausländern durchgeführt werden. Der Papierkram und die Vorbereitung des Dokumentenpakets unterscheiden sich grundlegend von den russischen Dokumenten.

Aus diesem Grund wenden sich Ausländer häufiger an erfahrene Berater und Fachleute, die in der Lage sind, alle Risiken abzuschätzen und dem Käufer gegenüber sehr ehrlich zu sein, bevor er etwas unterschreibt oder bezahlt. Nur mit der richtigen Begleitung und dem Vertrauen zwischen Käufer und Makler wird der Stress minimiert.

Nach italienischem Recht können Immobilien nur von einem zugelassenen Immobilienmakler oder einer Immobilienagentur angeboten werden, der/die vom Eigentümer durch einen Exklusivvertrag, eine notarielle Vollmacht oder vom Eigentümer selbst bevollmächtigt wurde. Nur Immobilienmakler, die bei der CONFCOMMERCIO (Italienische Industrie- und Handelskammer) eingetragen sind und über eine Zulassung im Bereich Immobilien verfügen, oder Immobilienagenturen sind befugt, die letzte Phase der Transaktion durchzuführen.

Bevor Sie sich über alle Einzelheiten des Verfahrens erkundigen, müssen Sie sich Gedanken über Ihre Ziele beim Kauf machen.

Wahl der Unterkunft

Zunächst müssen Sie sich entscheiden, welche Art von Wohnung und für welchen Zweck Sie kaufen möchten. Dabei kann es sich um eine moderne Villa handeln, um eine Wohnung mit allem Komfort, die mit den modernsten Materialien gebaut wurde, oder um ein altes Haus, das ein Facelifting oder eine Renovierung benötigt. Es ist ratsam, den Verwendungszweck Ihrer Unterkunft zu planen, um in Zukunft viel Geld und Zeit zu sparen: Kurz- oder Langzeitmiete, Pensionen, Familienurlaub, Umzug an einen neuen Wohnort – Ausbildung der Kinder/Business/Krankenversicherung.

Wenn Sie planen, Ihre Immobilie an Touristen zu vermieten, sollten Sie bedenken, dass im Sommer alle Strände Sardiniens sehr gut mit bequemen öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar sind, da sie dank des ständigen Zustroms ausländischer Touristen und der Italiener selbst ein sehr hohes Vermietungspotenzial haben.

Das Verfahren für den Erwerb von Immobilien in Italien

Das Verfahren besteht aus mehreren Schritten.

Erster Schritt;

Sobald Sie sich für eine Immobilie auf Sardinien entschieden haben, machen Sie ein offizielles Kaufangebot, genannt proposta irrevocabile d’acquisto (wörtlich aus dem Italienischen „Angebot zum Kauf“), mit Übersetzung ins Russische und Legalisierung durch die italienische Botschaft in Russland.

Zweiter Schritt;

Kaufangebot

Der Angebotstext gibt den Preis an, zu dem Sie bereit sind, die Immobilie zu kaufen, und die Gültigkeitsdauer Ihres Angebots (in der Regel 7-15 Tage). Ein „Kaufangebot“ verpflichtet den Verkäufer nicht, es anzunehmen, aber Sie verpflichten sich, die Immobilie zu dem angegebenen Preis zu kaufen, wenn der Verkäufer Ihr Angebot annimmt. Es ist daher wichtig, alle notwendigen Informationen und Ratschläge einzuholen, bevor man ein „Kaufangebot“ macht. Im Allgemeinen ist ein „Kaufangebot“ ein von CONFCOMMERCIO herausgegebenes Standardformular, das von einer Immobilienagentur oder einem Makler bereitgestellt wird.

 

Wenn der Verkäufer Ihr Angebot akzeptiert hat, wird als nächstes ein Vorvertrag (preliminare di vendita oder compromesso) unterzeichnet. Mit der Unterzeichnung dieses Vertrages verpflichtet sich der Verkäufer, das Geschäft zu den darin aufgeführten Bedingungen durchzuführen. Der Vertrag kann alle Klauseln enthalten, die die Parteien aufnehmen wollen, die Hauptklauseln:

• Objektdaten;
• die Namen des Verkäufers und des Käufers;
• den Preis der Transaktion sowie die Art und Weise und den Zeitpunkt der Zahlung;
• Datum der Unterzeichnung der notariellen Urkunde ;
• die Höhe der Kaution. In dieser Phase hinterlässt der Käufer in der Regel eine Anzahlung (acconto) von 2-5 % des Immobilienwerts.

Der Immobilienmakler erstellt den Immobilienvertrag auf Italienisch, aber Sie sollten ihn selbst übersetzen, damit Sie verstehen, worum es geht und zu welchen Bedingungen Sie sich verpflichten.

Die Kaution, „caparra“ genannt, ist bei der Unterzeichnung des compromesso zu zahlen und beträgt in der Regel zwischen 10 und 20 % des Wertes der Immobilie.

Es gibt zwei Arten von Kautionen:

• Strafkolonie Caparra

Wenn der Käufer nach der Unterzeichnung des Vorvertrags seine Meinung über den Kauf ändert, behält der Verkäufer die Anzahlung. Entscheidet sich der Verkäufer, das Geschäft neu zu verhandeln, muss er dem Käufer die Anzahlung in doppelter Höhe als Entschädigung zurückerstatten.

• Caparra confirmatoria

Caparra conformatoria, die der caparra penitenziale entspricht, aber beiden Parteien die Möglichkeit gibt, vor Gericht zu gehen, um eine Einigung zu erzwingen.

Dritter Schritt;

Notarielle Urkunde

Eine der Aufgaben des Notars besteht darin, die Immobilienunterlagen auf verschiedene Parameter hin zu überprüfen, um einen Vertrag, den so genannten rogito oder atto di compravendita, zu erstellen. Der Immobilienmakler oder die Immobilienagentur verpflichtet sich, alle für die Transaktion erforderlichen Dokumente zu prüfen und dem Notar vorzulegen. Bitte beachten Sie, dass der Notar nur für die Überprüfung bestimmter Parameter zuständig ist.

Einer der wichtigsten Punkte ist, dem Notar (codice fiscale) den Code des Steuerpflichtigen für die Transaktion mitzuteilen. Russische Staatsbürger haben keine Aufenthaltsgenehmigung in Italien und verfügen daher nicht über einen codice fiscale. In diesem Fall kann die Transaktion nur über einen Immobilienmakler oder eine Agentur abgewickelt werden.

Sobald alle erforderlichen Prüfungen abgeschlossen sind, wird ein Datum und eine Uhrzeit für die Unterzeichnung der notariellen Urkunde durch die Parteien festgelegt. Der Käufer überweist das Geld auf das Depotkonto des Notariats, wo es verbleibt, bis beide Parteien den Kaufvertrag unterzeichnet haben. Wenn eine der Parteien am Tag der Unterzeichnung der notariellen Urkunde nicht anwesend ist, wird das Geld auf das Konto des Käufers zurücküberwiesen, und das Geschäft gilt als nicht zustande gekommen.

Wenn Sie die italienische Sprache nicht beherrschen, sind Sie nach italienischem Recht verpflichtet, einen Dolmetscher hinzuzuziehen, damit Sie verstehen, was gesagt wird und was Sie unterschreiben. Wenn Sie nicht in der Lage sind, persönlich an der Transaktion teilzunehmen, können Sie einen Vertreter, der die italienische Sprache beherrscht, auf der Grundlage einer auf seinen Namen ausgestellten notariellen Vollmacht mit Ihrer Vertretung beauftragen. Die Vollmacht wird ins Italienische übersetzt und von der italienischen Botschaft legalisiert.

Sobald beide Parteien die notarielle Urkunde unterzeichnet haben, geht das Eigentum an der Wohnung vom Verkäufer auf den Käufer über. Danach muss der Käufer für die Wohnung, die Notargebühren und die Steuern aufkommen. Der Notar registriert dann die notarielle Urkunde und händigt Ihnen eine registrierte Kopie aus. Die Registrierung kann zwischen drei Tagen und einem Monat dauern.

Sobald Sie vom Notar eine Kopie der Eintragung Ihrer Immobilie erhalten haben, müssen Sie bei der örtlichen Behörde einen Antrag auf Ersetzung des Eigentümervertrags stellen.