Рынок недвижимости Италии, статистика по секторам и прогноз на 2021 год
В 2020 году в секторе недвижимости ситуация c пандемией по-разному повлияла на различные сегменты. В отчете, подготовленном Исследовательским центором Габетти и Патригест, был проведен анализ жилого, офисного, коммерческого, гостиничного и частного секторов, тенденции этого года и перспективы на будущее.
Жилищный сектор: прогноз на 2021 год
Основные данные за первые 9 месяцев 2020 года. По данным Агентств, было совершено сделок с жильем 374 545,что на 13,9% больше, чем за 2019 года. Изменения в 3-м квартале на + 3,1% по сравнению с 2-м прошлого года. Больше всего пострадали от последствий пандемии в области здравоохранения и изоляция. Прежде всего, рост в мелких городах на + 8,1%, спад в столичных районах на (-6,7%).
Согласно опросам, проведенным в агентствах таких как (Gabetti, Prefessionecasa и Grimaldi), за первые 9 месяцев 2020 года в крупных городах разница в ценах составила около -1,1% по сравнению с 2019 годом, оставалась стабильной в среднем 4,5 месяцев, был рост по скидкам при переговорах, около 12%.
Что показал конец 2020 года? Небольшое снижение цен только на периферийные районы или на активы, которые не удовлетворяют текущий спрос на жилье по типу и размеру, в контексте продаж, упали примерно на 15-20%. .
Указ о налоговой льготе, от мая 2020 года открыл важные возможности для развития сектора недвижимости, которые будут реализованы, особенно в 2021 году, благодаря «бонус 110%» что позволяет делать более экономное потребление; для удельной энергоэффективности, антисейсмических мероприятий, установки фотоэлектрических систем, а также инфраструктуры для зарядки электроавтомобилей при зданиях.
Новые тенденции 2021 года:
Многофункциональный дом с большими размерами и модульными пространствами для офиса на дому. Недвижимость с Открытым дворо с садом или терраса, предназначенные как выход из дома. Многоквартирные дома с Услугами , такие как шкафчик для одежды, тренажерный зал, многофункциональные помещения. Большой спрос на / покупка вторых домов, для использования офиса на дому ( после ситуации с пандемией или всплеска новых ) выросло желание проводить отпуска в своем личном доме. Снижение стоимости будет характеризовать конкретные случаи (объекты, не соответствующие спросу), которые уже имели низкую ликвидность в связи с расположение. В целом, для квартир хорошего качества или новостоящихся в крупных городах будет наблюдаться сокращение спроса, но не стоимости.
Офисный сектор: прогноз на 2021 год
Основные данные за первые 9 месяцев 2020 года. Спрос в многоквартирных зданиях; в Милане составлял примерно 204 500 квадратных метров, в Риме — примерно 57 400 квадратных метров, что значительно меньше, чем за тот же период 2019 года. В настоящее время арендованное имущество увеличило отказов, потому что арендаторы запросили или просят пересмотреть арендную плату. Что касается инвестиций на рынок капитала, то офисный сектор подтверждил спрос и составляет 45% от общего объема, что составляет 2,4 миллиарда евро. За этот период было совершено несколько значительных продаж:
В Милане Bodio Center стоимостью 220 миллионов евро, собственность Crédit Agricole за 140 миллионов евро и офисный портфель Kryalos, который включает Палаццо Меллерио и Пьяцца Веласка 7/9 за 87 миллионов евро. В Риме следует отметить сделку на via dell’Arte 25 на сумму около 200 миллионов евро; наконец, портфель Core Multiutilities Fund, распределенный между Турином, Генуей, Пармой и Реджо-Эмилией, составляет около 100 миллионов евро. Инвестиции на рынок капитала в первом-третьем квартале 2020 года: 2,4 миллиарда евро
В конце 2020 года небыло значительного снижения арендных ставок и цен продаж. Что касается арендной платы, то арендаторы ведут переговоры с арендодателями, чтобы получить пакет скидок / облегчений, с более широким использованием ступенчатой арендной платы, при сохранении прежней арендной платы.
Столкнувшись с экономическими трудностями со стороны компаний, могут возникать ситуации просроченной задолженности или невозможности получения арендной платы; более того, в некоторых случаях использование работы на дому, может стать постоянным для некоторых видов деятельности, что приведет к сокращению использования офисных помещений и расторжению договоров аренды, это приведет к увеличению доли вакантных площадей. В связи настоящей ситуацией, по просьбе понижения арендной платы, собственники могут потребовать продления срока действия договора.
Новые тенденции 2021 года:
Способы проектирования, перепланирование для использования внутренних пространств изменятся, вследствие сильного ускорения возможности работы на дому онлайн. Можно предвидеть, что частично приведет к понижению спроса на общественные площади из-за использования домашней работы. С точки зрения оценок, за исключением некоторых конкретных случаев, ERV (рыночная арендная плата за единицу продукции, евро / кв. М / год), кажется, сохраняются, даже если доходность может быть, особенно для некоторых активов и для некоторых территориального расположения регионов, некоторые небольшое ожидание, в основном из-за восприятия инвесторами неопределенности. Вероятно, что основные активы с долгосрочными контрактами будут поддерживать постоянную стоимость и доходность, будучи, безусловно, более устойчивыми, чем другие категории.
Сектор ритейла: тенденции и прогноз на 2021 год
Каковы основные данные за первые 9 месяцев 2020 года? Хотя, с одной стороны, чрезвычайная ситуация со здоровьем и изоляция оказали значительное влияние на розничную торговлю, с другой стороны, наблюдается рост спроса на крупномасштабное распределение услуг, интегрированных с логистикой. Что касается инвестиций, то за первые девять месяцев 2020 года объем инвестиций составил 890 миллионов евро (17% от общего объема инвестиций). Этому способствовали операции в торговых центрах и, в основном, сделка, закрытая Unicredit путем приобретения 32,5% капитала La Villata S.p.A, компании по недвижимости, контролируемой Esselunga S.p.A.
В конце 2020 года с точки зрения розничных инвестиций, особенно иностранных, мы можем ожидать сокращения из-за неопределенности момента с увеличением стоимости капитала и спреда. В ситуациях, которые уже были критическими до Covid-19, мы могли в краткосрочной перспективе увидеть рационализацию сетей продаж, поиск новой идентичности, физических форматов, размер которых должен быть изменен или расширен, репозиционирование, поглощения, слияния и закрытия. Могут произойти рецидивы трудоустройства, но могут возникнуть и другие возможности трудоустройства: построение реалистичного и оптимистичного видения будущего сейчас помогает быть готовым к переобучению.
Новые тенденции 2021 года:
Covid и чрезвычайная ситуация в области здравоохранения фактически ускорили уже существующие тенденции, начиная с омниканального режима, с сильным взаимодействием между онлайн и офлайн и инновациями на переднем плане. Изменения в процессе покупок за счет более широкого использования технологий (например, интерактивных раздевалок) и большего внимания к аспектам здоровья и гигиены. Более широкое внедрение безналичных методов розничными торговцами, чтобы избежать очередей и сделать покупки более приятными и даже безопасными. Активное развитие розничных и сетевых приложений для покупок и покупок в Интернете. Возобновление вендинга на базе торговых автоматов, расширенных и территориально распределенных. В области оценок ожидается сокращение ERV, особенно в среднесрочной перспективе, связанное с непостоянной частью оборота, которая значительно сократилась. На стоимость также повлияет более высокая стоимость капитала и увеличение операционных затрат, например, из-за корректировок и санитарной обработки.
Сектор ритейла: тенденции и прогноз на 2021 год
Основные данные за первые 9 месяцев 2020 года. Для итальянских отелей 2020 год начался наилучшим образом с увеличения количества ночевок (+ 3,8% иностранных и + 4,8% итальянских) в январе по сравнению с 2019 годом (данные Federalberghi). Однако в феврале из-за Covid-19 произошло первое снижение, пока в апреле рынок не был заблокирован. В начале лета Federalberghi объявила, что открыты только 40% итальянских отелей, процент которых затем существенно удвоился с июля по август, но остальные 20%, расположенные в основном в городах, открылись только в сентябре, а многие остались закрытыми.
За первые 9 месяцев года объем инвестиций составил около 680 миллионов евро. Основные сделки, в первых трех кварталах 2020 года, включая 5-звездочный отель класса люкс Bauer в Венеции, который перешел к Signa Group, и продажу компанией Värde Partners компании Covivio портфеля из 4 высококлассных отелей, работающих под этим брендом Антология Dedica.
Что в конце 2020 года? По оценкам исследовательского центра Federalberghi, общее снижение количества ночевок в 2020 году составит 56,1%, или примерно 245 миллионов ночей (-74% нерезиденты и -37,9% итальянцы). В течение следующих 2/4 лет международные эксперты прогнозируют прогрессивный рост с возвращением к результатам, достигнутым в 2019 году, даже если временная переменная будет зависеть от распространения вакцины. Разумно думать, что начиная с 2024/2025 года, если не вмешаются другие разрушительные факторы, туристические потоки возобновят свою естественную эволюцию.
Возможности на будущее включают: повышенный спрос на помещения для онлайн работы, использование отеля в дневное время, повышение спроса в будние дни и в низкий сезон, противоречие между бизнесом и отдыхом, пожилыми людьми и медицинским туризмом, реконверсия пустых пространств / изменение целевого использования.
Новые тенденции 2021 года:
Отель будущего должен быть гибким, многогранным, гипер-технологическим и экологически устойчивым пространством, способным трансформироваться за счет обновления содержания и функциональности для создания новой социальной и экономической ценности.
Помещения и услуги для онлайн работы. Идеальное место для общения, чтобы расслабиться или познакомиться с другими людьми. Зоны психофизического расслабления. Многофункциональные пространства, которые можно трансформировать для проведения мероприятий. Бары и рестораны с разнообразным предложением 24 часа в сутки. Услуги для отдыха и спорта. Возможное продолжение чрезвычайной ситуации в области здравоохранения и связанное с этим сокращение количества деловых поездок может привести к снижению спроса на крупные бизнес-отели. Со стороны инвесторов это может привести к ожиданию более высокой доходности для этих классов активов, компенсируя большую рискованность, диктуемую моментом. Как правило, инвестиции не возобновляются немедленно, и за исключением некоторых спекулятивных транзакций и для менее устойчивых типов, будет снижение оборота и, как следствие, сборы, особенно для переменной части, увеличение стоимости капитала и трудности. Безусловно, наименее уязвимыми сооружениями в прошлом сезоне были постройки на пригородных рынках и в небольших жилых центрах в туристических районах, в некоторых южных регионах и в некоторых горных районах.
Сектор ритейла: тенденции и прогноз на 2021 год
Каковы основные данные за первые 9 месяцев 2020 года? На рынке логистики было зафиксировано инвестиций на общую сумму около 670 миллионов евро. Особо следует отметить 4 логистических объекта «последней мили» общей площадью около 58000 м2, приобретенные компанией Kryalos в Тоскане через фонд Aphrodite Fund, хаб Trecate (162000 м2), приобретенный DWS (Deutsche Bank Group), и логистические объекты Киари и Вигасио перешли к Nuveen Real Estate за 80 миллионов евро.
Что касается воздействия чрезвычайной ситуации, несмотря на первоначальное замедление динамики хранения продуктов, связанное с блокировкой в марте и апреле, логистическая деятельность сыграла важную роль, особенно в обеспечении непрерывности поставок товаров каждой категории против экспоненциального роста покупок в Интернете.
По данным обсерватории контрактной логистики «Джино Марше», оборот итальянских сторонних логистических компаний в 2019 году составил 86 миллиардов евро, что на 0,8% больше, чем в 2018 году. Для 2020 года оценка составляет 77,8 млрд (-9,3% к 2019 году).
